Tokenisation d’un bien immobilier : Nouveau procédé d’optimisation de son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Premier choix d’investissement des français, l’investissement immobilier reste plébiscité par les épargnants. Pourtant, l’investissement immobilier est peu flexible et peut s’avérer contraignant en terme de délai de transactions, démarches et coûts (banques, notaires, administration, etc).

Or, avec l’avènement de la blockchain, la digitalisation de l’immobilier est devenue un des premiers cas d’usage tangible de la tokenisation de l’économie afin de fluidifier, accélérer et mettre un terme à l’absence de liquidité du marché immobilier.

Une définition juridique a minima des tokens
Les tokens peuvent être définis comme des actifs financiers digitalisés permettant de créer des fractions de propriété et d’effectuer des transactions presque instantanées.
Néanmoins, ce n’est que par l’intermédiaire de la loi pour le plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises (dite loi PACTE) publiée le 23 mai 2019, et complétant l’ordonnance de décembre 2017 sur les security tokens, qu’une définition légale d’un actif numérique et notamment des jetons (tokens) a été instaurée.

Ceux-ci sont désormais définis sur le plan juridique comme « tout bien incorporel représentant, sous forme numérique, un ou plusieurs droits pouvant être émis, inscrits, conservés ou transférés au moyen d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé [blockchain] permettant d’identifier, directement ou indirectement, le propriétaire dudit bien ».

Cette définition fait d’ailleurs suite aux travaux de l’AMF qui avait débouché sur une définition schématique des jetons (tokens) en différenciant :
Les tokens dits d’usage (“utility token” ou “token utilitaire”), qui octroient un droit d’usage à leur détenteur en leur permettant d’utiliser la technologie et/ou les services distribués par le promoteur d’ICO ;
Les tokens offrant des droits politiques ou des droits financiers, qui ont pour objet d’octroyer à leur détenteur des droits financiers ou des droits de vote.

Ce cadre juridique très large instauré par la loi PACTE n’est pourtant qu’un cadre juridique a minima puisque la définition des actifs numériques ne prend pas en compte la totalité des variétés des jetons (tokens) existants, notamment comme monnaie, instrument financier ou droit de créance. Une fiscalité mieux encadrée mais encore balbutiante

Parallèlement, la loi de finances pour 2019 a apporté des précisions bienvenues sur la fiscalité des bitcoins et autres actifs numériques, notamment en établissant une imposition forfaitaire des gains réalisés par les particuliers lors de la cession occasionnelle d’actifs numériques à compter du 1er janvier 2019.

Les gains de « minage » et d’achat-revente à titre habituel, quant à eux, n’ont pas été directement concernés par cette mesure, et demeurent imposés respectivement dans les catégories des BNC et des BIC.

En pratique, la notion d’actifs numériques concerne alors, d’une part, les jetons (tokens) émis à l’occasion d’une levée de fonds (ou ICO pour « Initial Coin Offering »), et échangeables généralement contre des crypto-monnaies, et, d’autre part, les crypto-monnaies elles-mêmes, définies négativement comme ne remplissant pas les fonctions classiques dévolues à la monnaie.

Il en résulte qu’à ce jour, les opérations d’échange entre actifs numériques ne sont pas imposables en tant que telles. Ainsi, l’échange d’actifs tokénisés immobiliers contre d’autres actifs numériques pourrait se réaliser sans avoir à déclarer de plus-value imposable.

Ces opérations d’échange entre actifs numériques sont d’ailleurs considérées comme neutres tant que les actifs numériques ne sont pas convertis en monnaie ayant cours légal, ou utilisés pour acquérir un bien ou un service. Lorsque cette conversion ou cette utilisation intervient, les plus-values réalisées sont imposées à la flat tax au taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Néanmoins, aucune option n’est prévue pour une imposition des plus-values de cession d’actifs numériques au barème progressif, contrairement au dispositif d’option globale prévu en matière de prélèvement forfaitaire unique.

De même, on peut regretter que des précisions n’aient pas été apportées sur les critères de distinctions entre l’investisseur occasionnel et l’opérateur habituel et que les moins-values nettes annuelles ne puissent pas être imputées sur les plus-values futures des dix années suivantes. Possibilité de reporter les moins-values nettes annuelles sur les plus-values futures des dix.

Une possibilité d’échapper à l’IFI ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ainsi, les unités de compte virtuelles stockées sur un support électronique (notamment les “bitcoins”) ne composent plus le patrimoine imposable du contribuable.

En effet, l’assiette de l’IFI est composée exclusivement de l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au contribuable ainsi que des investissements dans les parts ou actions des sociétés et organismes, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, dont la valeur déclarée dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de chaque année.
Or, les jetons (tokens) permettent d’échanger facilement une fraction de propriété́ d’actifs ou certains droits liés à l’actif sous-jacent sans la propriété de l’actif elle-même. Appliqué à l’immobilier, le jeton (token) peut permettre de transmettre un droit de propriété immobilier, un droit d’usage, un droit aux loyers ou bien d’autres droits adossés à l’actif sous-jacent immobilier.

Dans ces conditions, pour l’émetteur, dans un premier temps, la tokenisation de son bien immobilier et l’émission de jetons (tokens) y afférent lui permettra de fluidifier son actif immobilier et d’obtenir un montant cash pouvant être réinvesti très rapidement. Dans un second temps, la tokenisation de son patrimoine immobilier pourra lui permettre de réduire l’assiette imposable à l’IFI.

En effet, si l’administration fiscale venait à estimer que la propriété immobilière et les droits immobiliers afférents aux jetons (tokens) rentrent dans l’assiette imposable de l’IFI, les contribuables soumis à l’IFI pourraient alors diminuer facilement leur base imposable à l’IFI en tokenisant une partie de leur actif immobilier pour passer sous la barre des 1,3 M€ au 1er janvier de chaque année.

Dans l’attente de précisions de la part de l’administration fiscale, de nouvelles définitions législatives ou jurisprudentielles et du lancement de la première tokenisation d’un bien immobilier entre particuliers en France, les contribuables doivent déjà réfléchir à cette nouvelle méthode d’optimisation de leur patrimoine et de leur IFI.

Maxime Ravinet
Consultant fiscal – Associé
Cabinet LRK